La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 6846 del 2 marzo 2022, conforme a precedenti orientamenti, ha precisato che il valore imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, di donazione e successione, con riferimento alle ipotesi in cui sia presente una pluralità di immobili, non è rettificabile da parte dell’Agenzia delle Entrate se è stato indicato in sede di trasferimento l’individuale valore di ciascun cespite e non solo il valore complessivo degli stessi.
In mancanza dell’indicazione del singolo valore di ciascun bene, invece, l’Ufficio potrà procedere all’accertamento del loro valore venale anche se il valore catastale complessivo indicato sia pari o superiore alla somma del valore catastale di ciascun immobile.
La base imponibile ai fini del calcolo delle suddette imposte in generale è costituita dal valore venale del bene alla data dell’atto di trasferimento.
In alcune situazioni, tuttavia, è consentito utilizzare come base imponibile il valore catastale dei beni ottenuto moltiplicando la rendita catastale per un determinato coefficiente.
In questi casi l’Amministrazione Finanziaria non può procedere ad un’azione di accertamento di valore qualora il valore dichiarato sia pari o superiore a quello determinato automaticamente mediante l’applicazione di tale calcolo.
Limite alla rettifica del valore imponibile
Il limite alla rettifica del valore imponibile dei beni immobili da parte dell’Ufficio, sancito dall’art. 52, commi 4 e 5, d.p.r. n. 131/1986, opera solamente in certi casi ben individuati e cioè nel contratto di divisione, all’atto di donazione ed in caso di successione ereditaria.
Si dovrà comunque fare riferimento al valore venale per gli immobili privi di rendita catastale nonché per i terreni edificabili e per i terreni non agricoli e non edificabili.
Con espresso riferimento alle cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze, per la determinazione della base imponibile è invece applicabile il principio del cosiddetto “prezzo-valore” di cui all’art. 1, comma 497, l. n. 266/2005, il quale prevede che al ricorrere di determinati requisiti e su opzione dell’acquirente, sia consentito allo stesso richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale del bene.
Quindi per la valutazione automatica del valore degli immobili e per il conseguente limite al potere di accertamento dell’ufficio è necessario:
- che il cespite oggetto dell’atto sia dotato di rendita catastale;
- che il contribuente abbia indicato il valore attribuito a ciascun bene, così da consentire di apprezzare il fondamento del rapporto tra valore automatico e catastale. Non è sufficiente a tal fine l’indicazione globale del valore o corrispettivo poiché non consentirebbe la comparazione tra questi ed il reddito.
